Eine Bauleitplanung, die zur Verhinderung eines sogenannten „Trading-Down-Effektes“ vorsieht, dass Sex-Shops und ähnliche Vergnügungsstätten in einem Kerngebiet nur in bestimmten Planbereichen zulässig sind, kann durch Veränderungssperre gesichert werden. Dies hat der 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (VGH) in einem heute verkündeten Normenkontrollurteil ausdrücklich bestätigt und damit die Anträge eines Erotik-Shops und eines Grundstückeigentümers in der Mannheimer Innenstadt abgewiesen. Diese hatten sich gegen eine Veränderungssperre der Stadt Mannheim zur Sicherung der eingeleiteten Bauleitplanung gewandt.

Die Eigentümerin eines Erotik-Shops (Antragstellerin zu 1) hat im Mehrfamilien- und Geschäftshaus der Antragstellerin zu 2 das Erdgeschoss und das 1. Obergeschoss angemietet. Im Erdgeschoss betreibt sie einen Erotik-Shop, im früher als Kinobereich genutzten Obergeschoss plant sie den Einbau von 12 Videokabinen. Auch zur Verhinderung dieser neuen Nutzung hat der Gemeinderat der Stadt Mannheim am 03.02.2004 eine Veränderungssperre beschlossen, die der Sicherung der bereits eingeleiteten Bauleitplanung, d.h. des künftigen Bebauungsplans „Fortentwicklung eines Teilbereichs der Innenstadt Mannheims durch Ausschluss unerwünschter Nutzungen“ dient.

Nach Auffassung des VGH ist die als Satzung beschlossene Veränderungssperre rechtlich nicht zu beanstanden. Die Antragsgegnerin habe für die gesamte Innenstadt ein umfassendes planerisches Konzept entwickelt, welches das überwiegend als Kerngebiet definierte Gebiet des künftigen Bebauungsplans schlüssig in Schutzbereiche mit unterschiedlicher Schutzbedürftigkeit einteile. Damit seien die zwar kerngebietstypischen „unerwünschten Nutzungen“ voraussichtlich in einem angemessen großen Bereich der Mannheimer Innenstadt noch zulässig. Für den von der Veränderungssperre erfassten Bereich, in dem auch das Grundstück der Antragstellerin zu 2 liege, seien jedoch im künftigen Bebauungsplan Nutzungsbeschränkungen auf der Bewertung einer „hohen“ bzw. „höchsten Schutzbedürftigkeit“ vorgesehen. In diesen Bereichen sei zur Verhinderung des sogenannten „Trading-Down-Effektes“ eine verstärkte Eindämmung von Vergnügungsstätten und Sex-Shops vorgesehen. Dies sei aus städtebaulichen Gründen, insbesondere zur Standortsicherung und Aufwertung von Einzelhandel und Dienstleistung zulässig und stelle auch keine unzulässige Negativplanung dar.

Die Revision gegen das Normenkontrollurteil wurde nicht zugelassen; die Antragsteller können hiergegen Beschwerde zum Bundesverwaltungsgericht einlegen (Az.: 3 S 1524/04).